Pháp luật
Mảnh đất ao đã được vợ chồng ông Thiệu san lấp.
Theo ông Thiệu, Bản án phúc thẩm số 89/2023/DS-PT ngày 02/8/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định có vi phạm thủ tục tố tụng; có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến việc ra Bản án không đúng; có vi phạm nghiêm trọng thủ tục, định giá tài sản. Dẫn đến, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình ông.
Ông Thiệu cho biết, ông và vợ là bà Phan Thị Yến kết hôn năm 1985, sau đó sống cùng bố mẹ cho đến khi hai cụ chết (bố chết năm 1992, mẹ chết năm 2006). Tại thời điểm vợ chồng ông kết hôn, các anh chị ông đều đã có gia đình và ở riêng. Vợ chồng ông Thiệu được bố mẹ cho chiếc ao để canh tác từ đó đến nay. Bản đồ địa chính thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy các năm 1995, 2005, 2010 đều đã ghi nhận ông đứng tên chiếc ao, tại thửa đất 87, tờ bản đồ số 11 (nay là thửa đất số 519, tờ bản đồ số 02)
Tuy nhiên, trong quá trình xét xử, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa vợ ông là người cùng bỏ công sức vượt lập chiếc ao vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, là vi phạm thủ tục tố tụng.
Chiếc ao là di sản thừa kế tranh chấp, là chiếc ao cổ, có độ sâu khoảng 3m, diện tích 689 m2. Gia đình ông đã san lấp hết 1.950 m3 cát và 500 m3 đất màu. Hội đồng định giá cấp sơ thẩm không dùng bất kỳ phương pháp nào để xác định độ sâu của chiếc ao mà tự cho rằng chiếc ao sâu 1,7 m để tính toán khối lượng cát san lấp, là định giá không có căn cứ. Ngoài ra, Hội đồng định giá chưa định giá giá trị phần đất màu san lấp bề mặt ao, là bỏ sót tài sản chưa định giá.
Như vậy, Bản án sơ thẩm thuộc trường hợp phải hủy theo Khoản 1, 2 Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 nhưng Tòa án cấp phúc thẩm không hủy.
Bản án sơ thẩm nhận định:“Vợ chồng ông Thiệu sống chung với bố mẹ và trực tiếp chăm sóc khi bố mẹ về già cho đến khi bố mẹ qua đời một khoảng thời gian dài và bỏ tiền san lấp, xây tường bao, cắm cọc bê tông, rào lưới thép B40. Do vậy, cần thiết trích một phần diện tích đất tương đương 1 kỷ phần theo luật cho ông Thiệu khi chia thừa kế là phù hợp”. Tuy nhiên, Bản án sơ thẩm chưa tính toán công quản lý, giữ gìn di sản thừa kế cho ông.
Tường rào của mảnh đất đã được làm xong gọn gàng.
Một chi tiết khác thể hiện sự làm việc thiếu nghiêm túc, không minh bạch là Hội đồng định giá cấp sơ thẩm được thành lập không đúng quy định. Hội đồng định giá cấp sơ thẩm gồm: Bà Vũ Hoài Thu (Chủ tịch hội đồng), ông Mai Văn Hoà và ông Phạm Thế Anh. Trong đó, bà Thu và ông Hòa không phải là công chức Nhà nước, thời điểm đó chỉ là nhân viên hợp đồng làm việc cho Phòng Tài chính – Kế hoạch và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Giao Thuỷ nhưng lại được phân công tham gia Hội đồng định giá?
Tại biên bản định giá của TAND huyện Giao Thủy đã xác định kết quả định giá đất cụ thể:“Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất tranh chấp tại thời điểm hiện tại là 3.500.000.000 đồng (Ba tỷ năm trăm triệu đồng). Tuy nhiên, Hồ sơ vụ án không có tài liệu thể hiện Hội đồng định giá căn cứ theo quy định pháp lý và thông tin giao dịch thực tế nào để đưa ra mức giá đất như vậy. Đồng thời, giá đất này là không chính xác với giá thị trường nơi có tài sản định giá và không đúng quy định của địa phương, bởi căn cứ Quyết định số 46/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND tỉnh Nam Định về việc quy định Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Nam Định áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024 thì giá đất nuôi trồng thủy sản thuộc địa giới các huyện là 50.000 đồng/m2 (thửa đất số 519, tờ bản đồ số 02 thuộc địa giới huyện) và giá đất ở (ONT) tại khu vực này cũng chỉ có giá quy định của UBND tỉnh Nam Định là 1.700.000 đồng/một mét vuông.
Như vậy, giá đất ao do Hội đồng định giá đề xuất cao gấp 100 lần giá đất NTS theo quy định của UBND tỉnh Nam Định và cao gấp 03 lần giá đất ở (ONT) tại địa phương. Điều này là bất hợp lý và trái quy định pháp luật.
Căn cứ Quyết định số 65/2022/QĐ-UBND ngày 30/12/2021 của UBND tỉnh Nam Đinh quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Nam Định, thì hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 tại các thị trấn tại các huyện là 1,3 (thửa đất số 519, tờ bản đồ số 02 là đất thuộc thị trấn tại huyện).
Hội đồng định giá cấp sơ thẩm không căn cứ vào đơn giá đất của bất kỳ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất NTS tương tự tại thời điểm định giá để định giá thửa đất đang tranh chấp.
Căn cứ Khoản 1 Điều 4 và Điểm a Khoản 1 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, thì phương pháp định giá quyền sử dụng đất của Hội đồng định giá cấp sơ thẩm là không phù hợp quy định pháp luật. Cụ thể: Hội đồng định giá chưa tiến hành phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất hỗ trợ bồi thường của các dự án đã phê duyệt. Dẫn đến, quá trình định giá đã không đảm bảo về mặt nội dung và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá quyền sử dụng đất.
Như vậy, toàn bộ những sai sót nghiêm trọng nêu trên của Tòa án cấp sơ thẩm là không thể bổ sung tại phiên tòa phúc thẩm được. Nhưng Tòa án phúc thẩm không hủy bản án sơ thẩm mà tuyên bố giữ nguyên những nội dung này là không đúng quy định pháp luật.
Về Bản án phúc thẩm, ông Thiệu đã chỉ rõ thông tin giá đất do Hội đồng định giá lại của Tòa phúc thẩm đưa ra làm căn cứ định giá là thông tin giả. Tại Biên bản định giá lại, ngày 31/5/2023 của TAND tỉnh Nam Định đã xác định kết quả định giá đất. Cụ thể, UBND thị trấn Ngô Đồng cung cấp thông tin về giá đất của 02 thửa gần đó để so sánh như sau: Thửa đất số 859, tờ bản đồ số 11, diện tích 254 m2, đất CLN có giá đất có giá trị chuyển nhượng là 1,15 tỷ đồng/một thửa. Tương đương 4,53 triệu đồng/một mét vuông; Thửa đất 345, tờ bản đồ số 8, diện tích 100 m2, đất cây lâu năm, có giá đất là 5,50 triệu đồng/m2, tương đương 5,5 triệu đồng/một mét vuông.
Thực tế cho thấy, trong thời gian qua, tình hình giao dịch chuyển nhượng bất động sản diễn ra trầm lắng. Đặc biệt đối với đất trồng cây lâu năm trên địa bàn thị trấn Ngô Đồng, giao dịch độc lập với đất ở có điều kiện tương đồng với thửa đất cần định giá là rất hiếm. Hội đồng định giá thống nhất sử dụng 02 phiếu nêu trên để đánh giá thửa đất đang tranh chấp (bằng trung bình của 02 thửa đất theo phiếu điều tra). Đơn giá đất là 5,5 + 4.53/2 = 5,015 triệu đồng/m2”.
Tuy nhiên, căn cứ vào 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy cung cấp, đã thể hiện thông tin giá đất mà Hội đồng đưa ra là thông tin giả. Đối với thông tin về giá đất tại: “Thửa đất 345, tờ bản đồ số 8”: tại thời điểm định giá đất thì Hợp đồng CNQSD đất chưa ký kết (Định giá đất ngày 31/5/2023; Hợp đồng CNQSD đất ký ngày 20/6/2023). Diện tích thực của thửa đất là 139 m2 nhưng Hội đồng lại ghi là 100 m2; Giá chuyển nhượng QSD đất là 100.000.000 (một trăm triệu đồng) tương đương 719.000 đồng/m2, nhưng Hội đồng lại ghi là “5,5 triệu đồng/một mét vuông”. Loại đất chuyển nhượng gồm đất CLN và đất Nông nghiệp nhưng Hội đồng lại ghi toàn bộ là đất CLN. Thực tế, chỉ có 26 m2 đất cây lâu năm, còn 113 m2 là đất chuyên trồng lúa nước. Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không sinh sống tại địa phương, không có điều kiện sử dụng đất, nhưng Hội đồng định giá không kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý mà vẫn sử dụng giao dịch có nội dung trái pháp luật làm căn cứ để định giá.
Thông tin giá đất tại “Thửa đất số 859, tờ bản đồ số 11”: tại Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ghi giá chuyển nhượng là 50.000.000 (năm mươi triệu đồng) tương đương 196.000 đồng/một mét vuông, nhưng Hội đồng định giá lại ghi “giá trị chuyển nhượng là 1,15 tỷ đồng/một thửa. Tương đương 4,53 triệu đồng/một mét vuông”.
Như vậy, thông tin giá đất mà Hội đồng định giá đưa ra để để định giá đất là thông tin giả.
Ngoài ra, theo nhận thức của ông Thiệu thì không có quy định pháp luật nào về việc định giá đất bằng phương pháp cộng dồn giá trị 02 mảnh đất khác mục đích sử dụng rồi chia đôi để lấy mức giá trung bình.
Tất cả những thông tin không đúng, được áp dụng một cách vô nguyên tắc để đưa vào xét xử vụ án trên là điều không thể chấp nhận, trái với quy định của pháp luật, cần được Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội và Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội làm rõ. Từ đó có phán quyết đúng đắn và kiến nghị xử lý những cán bộ thi hành công vụ tuỳ tiện, không chấp hành nghiêm các quy định của pháp luật trong quá trình tố tụng.
Bình Minh
Nam Định: Nhiều chi tiết cần được làm rõ trong xét xử vụ án tranh chấp đất đai ở huyện Giao Thuỷ
Thứ Hai, 12/08/2024 - 16:11
Mới đây, ông Phạm Công Thiệu, sinh năm 1965 là bị đơn trong vụ án tranh chấp thừa kế tài sản tại tổ dân phố Sơn Hoà, thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thuỷ (Nam Định) đã gửi đơn lên Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội và Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội đề nghị xem xét thủ tục Giám đốc thẩm bản án về vụ việc đó của Toà án nhân dân tỉnh Nam Định.
Mảnh đất ao đã được vợ chồng ông Thiệu san lấp.
Theo ông Thiệu, Bản án phúc thẩm số 89/2023/DS-PT ngày 02/8/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định có vi phạm thủ tục tố tụng; có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến việc ra Bản án không đúng; có vi phạm nghiêm trọng thủ tục, định giá tài sản. Dẫn đến, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình ông.
Ông Thiệu cho biết, ông và vợ là bà Phan Thị Yến kết hôn năm 1985, sau đó sống cùng bố mẹ cho đến khi hai cụ chết (bố chết năm 1992, mẹ chết năm 2006). Tại thời điểm vợ chồng ông kết hôn, các anh chị ông đều đã có gia đình và ở riêng. Vợ chồng ông Thiệu được bố mẹ cho chiếc ao để canh tác từ đó đến nay. Bản đồ địa chính thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy các năm 1995, 2005, 2010 đều đã ghi nhận ông đứng tên chiếc ao, tại thửa đất 87, tờ bản đồ số 11 (nay là thửa đất số 519, tờ bản đồ số 02)
Tuy nhiên, trong quá trình xét xử, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa vợ ông là người cùng bỏ công sức vượt lập chiếc ao vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, là vi phạm thủ tục tố tụng.
Chiếc ao là di sản thừa kế tranh chấp, là chiếc ao cổ, có độ sâu khoảng 3m, diện tích 689 m2. Gia đình ông đã san lấp hết 1.950 m3 cát và 500 m3 đất màu. Hội đồng định giá cấp sơ thẩm không dùng bất kỳ phương pháp nào để xác định độ sâu của chiếc ao mà tự cho rằng chiếc ao sâu 1,7 m để tính toán khối lượng cát san lấp, là định giá không có căn cứ. Ngoài ra, Hội đồng định giá chưa định giá giá trị phần đất màu san lấp bề mặt ao, là bỏ sót tài sản chưa định giá.
Như vậy, Bản án sơ thẩm thuộc trường hợp phải hủy theo Khoản 1, 2 Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 nhưng Tòa án cấp phúc thẩm không hủy.
Bản án sơ thẩm nhận định:“Vợ chồng ông Thiệu sống chung với bố mẹ và trực tiếp chăm sóc khi bố mẹ về già cho đến khi bố mẹ qua đời một khoảng thời gian dài và bỏ tiền san lấp, xây tường bao, cắm cọc bê tông, rào lưới thép B40. Do vậy, cần thiết trích một phần diện tích đất tương đương 1 kỷ phần theo luật cho ông Thiệu khi chia thừa kế là phù hợp”. Tuy nhiên, Bản án sơ thẩm chưa tính toán công quản lý, giữ gìn di sản thừa kế cho ông.
Tường rào của mảnh đất đã được làm xong gọn gàng.
Một chi tiết khác thể hiện sự làm việc thiếu nghiêm túc, không minh bạch là Hội đồng định giá cấp sơ thẩm được thành lập không đúng quy định. Hội đồng định giá cấp sơ thẩm gồm: Bà Vũ Hoài Thu (Chủ tịch hội đồng), ông Mai Văn Hoà và ông Phạm Thế Anh. Trong đó, bà Thu và ông Hòa không phải là công chức Nhà nước, thời điểm đó chỉ là nhân viên hợp đồng làm việc cho Phòng Tài chính – Kế hoạch và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Giao Thuỷ nhưng lại được phân công tham gia Hội đồng định giá?
Tại biên bản định giá của TAND huyện Giao Thủy đã xác định kết quả định giá đất cụ thể:“Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất tranh chấp tại thời điểm hiện tại là 3.500.000.000 đồng (Ba tỷ năm trăm triệu đồng). Tuy nhiên, Hồ sơ vụ án không có tài liệu thể hiện Hội đồng định giá căn cứ theo quy định pháp lý và thông tin giao dịch thực tế nào để đưa ra mức giá đất như vậy. Đồng thời, giá đất này là không chính xác với giá thị trường nơi có tài sản định giá và không đúng quy định của địa phương, bởi căn cứ Quyết định số 46/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND tỉnh Nam Định về việc quy định Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Nam Định áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024 thì giá đất nuôi trồng thủy sản thuộc địa giới các huyện là 50.000 đồng/m2 (thửa đất số 519, tờ bản đồ số 02 thuộc địa giới huyện) và giá đất ở (ONT) tại khu vực này cũng chỉ có giá quy định của UBND tỉnh Nam Định là 1.700.000 đồng/một mét vuông.
Như vậy, giá đất ao do Hội đồng định giá đề xuất cao gấp 100 lần giá đất NTS theo quy định của UBND tỉnh Nam Định và cao gấp 03 lần giá đất ở (ONT) tại địa phương. Điều này là bất hợp lý và trái quy định pháp luật.
Căn cứ Quyết định số 65/2022/QĐ-UBND ngày 30/12/2021 của UBND tỉnh Nam Đinh quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Nam Định, thì hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 tại các thị trấn tại các huyện là 1,3 (thửa đất số 519, tờ bản đồ số 02 là đất thuộc thị trấn tại huyện).
Hội đồng định giá cấp sơ thẩm không căn cứ vào đơn giá đất của bất kỳ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất NTS tương tự tại thời điểm định giá để định giá thửa đất đang tranh chấp.
Căn cứ Khoản 1 Điều 4 và Điểm a Khoản 1 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, thì phương pháp định giá quyền sử dụng đất của Hội đồng định giá cấp sơ thẩm là không phù hợp quy định pháp luật. Cụ thể: Hội đồng định giá chưa tiến hành phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất hỗ trợ bồi thường của các dự án đã phê duyệt. Dẫn đến, quá trình định giá đã không đảm bảo về mặt nội dung và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá quyền sử dụng đất.
Như vậy, toàn bộ những sai sót nghiêm trọng nêu trên của Tòa án cấp sơ thẩm là không thể bổ sung tại phiên tòa phúc thẩm được. Nhưng Tòa án phúc thẩm không hủy bản án sơ thẩm mà tuyên bố giữ nguyên những nội dung này là không đúng quy định pháp luật.
Về Bản án phúc thẩm, ông Thiệu đã chỉ rõ thông tin giá đất do Hội đồng định giá lại của Tòa phúc thẩm đưa ra làm căn cứ định giá là thông tin giả. Tại Biên bản định giá lại, ngày 31/5/2023 của TAND tỉnh Nam Định đã xác định kết quả định giá đất. Cụ thể, UBND thị trấn Ngô Đồng cung cấp thông tin về giá đất của 02 thửa gần đó để so sánh như sau: Thửa đất số 859, tờ bản đồ số 11, diện tích 254 m2, đất CLN có giá đất có giá trị chuyển nhượng là 1,15 tỷ đồng/một thửa. Tương đương 4,53 triệu đồng/một mét vuông; Thửa đất 345, tờ bản đồ số 8, diện tích 100 m2, đất cây lâu năm, có giá đất là 5,50 triệu đồng/m2, tương đương 5,5 triệu đồng/một mét vuông.
Thực tế cho thấy, trong thời gian qua, tình hình giao dịch chuyển nhượng bất động sản diễn ra trầm lắng. Đặc biệt đối với đất trồng cây lâu năm trên địa bàn thị trấn Ngô Đồng, giao dịch độc lập với đất ở có điều kiện tương đồng với thửa đất cần định giá là rất hiếm. Hội đồng định giá thống nhất sử dụng 02 phiếu nêu trên để đánh giá thửa đất đang tranh chấp (bằng trung bình của 02 thửa đất theo phiếu điều tra). Đơn giá đất là 5,5 + 4.53/2 = 5,015 triệu đồng/m2”.
Tuy nhiên, căn cứ vào 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy cung cấp, đã thể hiện thông tin giá đất mà Hội đồng đưa ra là thông tin giả. Đối với thông tin về giá đất tại: “Thửa đất 345, tờ bản đồ số 8”: tại thời điểm định giá đất thì Hợp đồng CNQSD đất chưa ký kết (Định giá đất ngày 31/5/2023; Hợp đồng CNQSD đất ký ngày 20/6/2023). Diện tích thực của thửa đất là 139 m2 nhưng Hội đồng lại ghi là 100 m2; Giá chuyển nhượng QSD đất là 100.000.000 (một trăm triệu đồng) tương đương 719.000 đồng/m2, nhưng Hội đồng lại ghi là “5,5 triệu đồng/một mét vuông”. Loại đất chuyển nhượng gồm đất CLN và đất Nông nghiệp nhưng Hội đồng lại ghi toàn bộ là đất CLN. Thực tế, chỉ có 26 m2 đất cây lâu năm, còn 113 m2 là đất chuyên trồng lúa nước. Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không sinh sống tại địa phương, không có điều kiện sử dụng đất, nhưng Hội đồng định giá không kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý mà vẫn sử dụng giao dịch có nội dung trái pháp luật làm căn cứ để định giá.
Thông tin giá đất tại “Thửa đất số 859, tờ bản đồ số 11”: tại Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ghi giá chuyển nhượng là 50.000.000 (năm mươi triệu đồng) tương đương 196.000 đồng/một mét vuông, nhưng Hội đồng định giá lại ghi “giá trị chuyển nhượng là 1,15 tỷ đồng/một thửa. Tương đương 4,53 triệu đồng/một mét vuông”.
Như vậy, thông tin giá đất mà Hội đồng định giá đưa ra để để định giá đất là thông tin giả.
Ngoài ra, theo nhận thức của ông Thiệu thì không có quy định pháp luật nào về việc định giá đất bằng phương pháp cộng dồn giá trị 02 mảnh đất khác mục đích sử dụng rồi chia đôi để lấy mức giá trung bình.
Tất cả những thông tin không đúng, được áp dụng một cách vô nguyên tắc để đưa vào xét xử vụ án trên là điều không thể chấp nhận, trái với quy định của pháp luật, cần được Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội và Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội làm rõ. Từ đó có phán quyết đúng đắn và kiến nghị xử lý những cán bộ thi hành công vụ tuỳ tiện, không chấp hành nghiêm các quy định của pháp luật trong quá trình tố tụng.
Bình Minh
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)